隨著房地產(chǎn)調(diào)控的步步緊逼，一向“不差錢”的房地產(chǎn)開發(fā)商開始感受到陣陣寒意。賣股、賣地、賣項(xiàng)目，十八般武藝上陣，難解房地產(chǎn)企業(yè)的巨額資金饑渴。有專家預(yù)計(jì)，未來一段時(shí)間房?jī)r(jià)很可能將出現(xiàn)較為明顯的松動(dòng)跡象。

市場(chǎng)風(fēng)聲緊融資活動(dòng)頻

在國(guó)內(nèi)嚴(yán)厲的信貸調(diào)控下，銀行及資本市場(chǎng)等融資渠道被堵塞。近期陸續(xù)有市場(chǎng)消息顯示，部分房地產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)賣股、賣地、賣項(xiàng)目現(xiàn)象，籌集資金動(dòng)作頻頻。

5月16日，恒大地產(chǎn)發(fā)布公告，華人置業(yè)以5億美元(約38.75億港元)入股恒大位于江蘇啟東市寅陽鎮(zhèn)項(xiàng)目的49%權(quán)益，恒大則擁有另外的51%股權(quán)。出讓項(xiàng)目面積約134萬平方米。

3月29日，中糧地產(chǎn)發(fā)布公告，為補(bǔ)充流動(dòng)資金，公司根據(jù)2010年二次臨時(shí)股東大會(huì)決議，已通過上海證券交易所交易系統(tǒng)出售公司持有的招商證券970.07萬股，尚余8554.17萬股。

這并不是中糧地產(chǎn)次賣股換取流動(dòng)資金。中糧地產(chǎn)曾于1月5日公告稱，截至2010年末公司已出售持有的招商證券1651.42萬股，產(chǎn)生稅后利潤(rùn)約2.23億元。

3月5日，北京城建宣布擬收購北京中鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持有的世紀(jì)鴻城公司45%股權(quán)及其相應(yīng)債權(quán)。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，房企籌措資金，先考慮的是銀行信貸，其次是降價(jià)促銷，后才會(huì)賣股、賣地、賣項(xiàng)目。因此，部分房企出售資產(chǎn)，正反映資金鏈趨于緊張。

資金鏈狀況進(jìn)入預(yù)警

多家研究機(jī)構(gòu)表示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源增速放緩、房地產(chǎn)開發(fā)投資高位運(yùn)行、商品房銷售金額增速難以大幅回升、個(gè)人購房貸款余額增速回落等因素，將導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈狀況不斷惡化。

一方面是房地產(chǎn)投資增速依然維持高位。1-4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資13340億元，同比增長(zhǎng)34.3%。另一方面是樓市銷售乏力，資金大量沉淀。據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)及北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至5月31日，北京住宅總庫存達(dá)到10.13萬套，環(huán)比4月新增3000多套。

投中集團(tuán)旗下CVSource統(tǒng)計(jì)顯示，今年1月至5月，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)通過IPO、增發(fā)、配股、公司債等形式融資的案例為5例，包括廣匯股份定向增發(fā)、青建集團(tuán)發(fā)行短期債券、上海上實(shí)兩次發(fā)行中期票據(jù)、萊蒙國(guó)際IPO等，總金額不足70億元人民幣，而2010年的規(guī)模超過400億元人民幣。

一些房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向信托業(yè)務(wù)。根據(jù)中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)，今年一季度信托公司投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金余額為4868.88億元，接近去年同期的兩倍，其中新增投資房地產(chǎn)的信托資金規(guī)模為710.98億元。但當(dāng)前房地產(chǎn)信托融資成本達(dá)到 12%至17%，也讓一些房地產(chǎn)企業(yè)還款風(fēng)險(xiǎn)加大。

在此情況下，房企被迫自掏腰包。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1—4月房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金比重處于歷史高位，達(dá)到37.4%，接近2008年樓市蕭條時(shí)期38.7%的高點(diǎn)。

楊紅旭認(rèn)為，目前全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源增速明顯慢于投資增速，出現(xiàn)了少有的投資增速反超資金來源增速的現(xiàn)象，企業(yè)融資環(huán)境明顯趨緊。今年二季度房企資金可能進(jìn)入預(yù)警區(qū)間，達(dá)到與2008年類似的緊張狀態(tài)。

中原集團(tuán)研究部經(jīng)理劉淵表示，隨著融資環(huán)境惡化，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)生存境況將發(fā)生分化，中小企業(yè)更加難過，兼并重組將持續(xù)上演。

Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年1月至5月末，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)收購兼并金額已經(jīng)達(dá)到193億元，超過2010年全年150億元的總量。

小規(guī)模降價(jià)促銷暗潮涌動(dòng)

房企以價(jià)促量的現(xiàn)象尚未大面積出現(xiàn)，房?jī)r(jià)總體保持穩(wěn)定，但小規(guī)模的降價(jià)促銷活動(dòng)正暗潮涌動(dòng)。

據(jù)市場(chǎng)消息，4月30日中海地產(chǎn)在深圳降價(jià)促銷，隨后在南京、重慶、上海等地相繼打出降價(jià)旗號(hào)。5月底武漢萬科旗下的萬科紅郡打出“抱歉光谷，拉低你房屋均價(jià)1000元”。

降價(jià)潮正面臨臨界點(diǎn)。劉淵表示，房企手中或許還握有可支撐半年的現(xiàn)金，但降價(jià)潮卻未必要等到半年之后。在市場(chǎng)濃厚的觀望氣氛中，率先降價(jià)能吸引買房者的光顧，也能借此籌措資金，趁土地價(jià)格處于低位囤積，為后期發(fā)展蓄勢(shì)。

上海易居房地產(chǎn)的一份報(bào)告表示，在樓市持續(xù)低迷、融資環(huán)境惡化、企業(yè)資金狀況不佳的形勢(shì)下，如何將“儲(chǔ)備”的土地、待售商品房等企業(yè)存貨快速轉(zhuǎn)化為銷售收入已成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。建議開發(fā)商采取“銷售為”的市場(chǎng)策略取代“利益大化”的市場(chǎng)策略，將資金回籠放在企業(yè)階段性戰(zhàn)略的位，積采取打折、促銷等方式快速銷售。

廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師趙強(qiáng)預(yù)計(jì)，三季度房地產(chǎn)行業(yè)可能會(huì)有較大規(guī)模促銷活動(dòng)，降價(jià)幅度大約在10%。